Счёт агентства недвижимости заблокирован

Риелторы, которые участвуют в сделках купли-продажи недвижимости, сами относятся к организациям, обязанным соблюдать 115-ФЗ: иметь правила внутреннего контроля, назначить ответственного сотрудника и сообщать в Росфинмониторинг об операциях, подлежащих контролю. Банк может проверить, выполняются ли эти обязанности, и отсутствие правил или ответственного лица воспринять как повод для дополнительных вопросов и более строгой проверки всех операций по счёту.

Кроме того, через счёт агентства проходят задатки и авансы клиентов, комиссии, выплаты агентам и партнёрам по сделкам. Если деньги клиентов поступают на счёт и уходят продавцу или партнёру без понятных договоров, банк может увидеть транзит. Если агентам платят как самозанятым, возникает вопрос о скрытых трудовых отношениях. Документы по каждой сделке снимают значительную часть этих вопросов.

• Нет правил внутреннего контроля — агентство участвует в сделках купли-продажи, но не выполняет обязанности по 115-ФЗ.
• Деньги клиентов через счёт агентства — задатки и авансы проходят транзитом к продавцам.
• Выплаты агентам на карты — комиссии партнёрам и самозанятым без договоров и актов.
• Наличные расчёты по сделкам — банк не видит источника денег покупателя.
• Размытая комиссия — размер вознаграждения не следует из договора с клиентом.

Точный список зависит от запроса банка, но в этой сфере почти всегда нужны:

• Правила внутреннего контроля и документ о назначении ответственного сотрудника
• Договоры с клиентами на оказание риелторских услуг и акты по ним
• Соглашения о задатке или авансе и документы по сделке, к которой относится платёж
• Договоры с агентами и партнёрами, акты, чеки самозанятых
• Реестр сделок с суммами комиссий и датами поступления оплаты

Разбираем, какие именно операции насторожили банк, собираем документы и готовим пояснение, которое отвечает на его вопросы, а не просто прикладывает бумаги. Если банк отказывает — готовим жалобу в Банк России и межведомственную комиссию.

Совет. Проверьте, что у агентства есть действующие правила внутреннего контроля и назначен ответственный сотрудник, если вы участвуете в сделках купли-продажи. Старайтесь, чтобы деньги покупателя шли продавцу напрямую, через аккредитив или сервис безопасных расчётов, а на счёт агентства поступала только комиссия. Выплаты агентам оформляйте договорами и актами со ссылкой на конкретную сделку и сумму полученной комиссии.

Основные коды ОКВЭД сферы: 68.31, 68.31.1, 68.31.2. Если фактическая деятельность расходится с кодами в ЕГРЮЛ, банк может задать вопросы и по этому поводу — такие расхождения лучше устранить заранее.