Блокировка счёта арендодателя недвижимости

Банк обращает внимание на арендодателей, когда поступления приходят от многих физлиц и небольших компаний, а затем быстро переводятся собственнику помещений, управляющей компании или учредителю. Если ИП или компания сдаёт в субаренду чужие площади, остаток на счёте невелик, а налоги уплачены по упрощённой системе, операции могут напомнить банку транзит или обналичивание, даже если бизнес полностью легальный.

Отдельная тема — арендаторы, которые платят за других лиц или вносят суммы, не совпадающие с договором. Банк может заподозрить, что под видом аренды проходят чужие расчёты. Реестр объектов, актуальные договоры и выписки из ЕГРН помогают связать каждое поступление с конкретным помещением и арендатором, а также показать, что налоги с дохода платятся.

• Субаренда чужих площадей — деньги арендаторов сразу уходят собственнику, у вас остаётся малая маржа.
• Оплата за арендатора третьими лицами — банк не видит связи плательщика с договором.
• Переводы собственнику-физлицу — выплаты учредителю или родственнику без договора аренды.
• Поступления на карту вместо счёта — часть арендной платы идёт мимо расчётного счёта.
• Суммы не по договору — платежи не совпадают с арендной ставкой и графиком.

Точный список зависит от запроса банка, но в этой сфере почти всегда нужны:

• Выписки из ЕГРН или договоры, подтверждающие право сдавать объекты в аренду
• Договоры аренды и субаренды, дополнительные соглашения об изменении ставки
• Реестр объектов и арендаторов с суммами и графиком платежей
• Счета, акты и расчёты коммунальных платежей и эксплуатационных расходов
• Налоговые декларации и подтверждение уплаты налогов с арендного дохода

Разбираем, какие именно операции насторожили банк, собираем документы и готовим пояснение, которое отвечает на его вопросы, а не просто прикладывает бумаги. Если банк отказывает — готовим жалобу в Банк России и межведомственную комиссию.

Совет. Принимайте арендную плату только на расчётный счёт и только от самого арендатора. Если платит третье лицо, получите письмо арендатора с поручением. Указывайте в счетах номер договора, адрес объекта и период. Выплаты собственнику при субаренде оформляйте договором и делайте по графику. Держите под рукой реестр объектов: он заметно ускоряет ответ на запрос банка.

Основные коды ОКВЭД сферы: 68.20, 68.20.1, 68.20.2. Если фактическая деятельность расходится с кодами в ЕГРЮЛ, банк может задать вопросы и по этому поводу — такие расхождения лучше устранить заранее.